De Vlaamse regering kondigde in haar regeerakkoord aan om de pachtwetgeving te hervormen. Daarbij werd de mogelijkheid voorzien om pachtcontracten te sluiten voor een vaste termijn van een veelvoud van 9 jaar. Op 30 januari 2020 werd in het federaal parlement echter een wetsvoorstel aangenomen waarbij belangrijke wijzigingen werden aangebracht aan het goederenrecht.
Deze wijzigingen hebben betrekking op burenhinder, afstand van beplantingen, erfdienstbaarheden, mede-eigendom, vruchtgebruik, opstal en erfpacht. Nieuwe wetgeving met belangrijke gevolgen voor land- en tuinbouw. Zo kan een erfpachtrecht in de toekomst worden afgesloten met een minimumduur van 15 jaar terwijl dit vroeger minimaal 27 jaar was. Dit kan grote gevolgen hebben voor de land- en tuinbouw.
Erfpacht
Erfpacht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans onroerend, waarvoor een al dan niet symbolische vergoeding wordt betaald. Het is eigenlijk een juridische formule uit de middeleeuwen waarbij men gronden voor een lange tijd in erfpacht gaf om ze te laten ontginnen en men er toch de eigenaar van bleef. De erfpachter had het voordeel dat hij zich gedurende een lange periode quasi als eigenaar kon gedragen waardoor zijn inspanningen om de grond te ontwikkelen beloond werden. De erfpachtgevers, dikwijls kloosters of abdijen, kregen na verloop van tijd de grond opnieuw terug, maar in ontgonnen en vruchtbare staat.
Nieuw is dat erfpacht in de toekomst kan vanaf een minimumduur van 15 jaar terwijl dit vroeger minimum 27 jaar was. De maximumduur van 99 jaar blijft in principe behouden. Gedurende deze periode kan de erfpachter het onroerend goed (het kan dus zowel een perceel grond als een gebouw zijn) gebruiken en er de vruchten van plukken. Als het erfpacht van grond betreft kan de erfpachter er zelf gebouwen oprichten en gedurende de duur van de erfpacht ook de eigendom van deze gebouwen bezitten.
Waarom een erfpacht afsluiten?
Het afsluiten van een erfpacht kan interessant zijn omdat deze overeenkomst ontsnapt aan de dwingende bepalingen van de gewone pachtwet. Pacht is een persoonlijk recht en dus aan de persoon gebonden. Erfpacht is echter van een heel andere aard, want een zakelijk recht en dus aan een onroerende zaak gebonden.
Wie een erfpacht afsluit weet dat hij na een weliswaar lange periode, opnieuw over zijn grond kan beschikken zonder dat er op dat ogenblik een opzeg of een landbouwstatuut vereist is zoals bij de gewone pachtwet. Ook geldt er geen enkele beperking van de pachtprijs omdat de wetgeving op de maximumpachtprijzen niet van toepassing is. Voor de erfpachter-landbouwer is de betaalde cijnspacht een aftrekbare kost, zowel in geval van fiscale boekhouding als bij een forfaitaire aangifte.
Een erfpachtovereenkomst moet notarieel worden afgesloten en er moet een registratierecht van 2 procent betaald worden op de totale vergoeding die over de betreffende periode wordt betaald.
Fiscale gevolgen
In tegenstelling tot notariële gewone pacht van gronden is de ontvangen vergoeding bij erfpacht niet belastingvrij of beperkt tot de taxatie van het geïndexeerd kadastraal inkomen. De volledige erfpachtvergoeding wordt met andere woorden belast in de personenbelasting als onroerend inkomen wanneer de erfpachtgever een natuurlijk persoon is. In de vennootschapsbelasting is de ontvangen pacht of cijnspacht gewone winst die aan het vennootschapstarief van 20 of 25 procent wordt belast.
Pacht of erfpacht
Als de Vlaamse regering de bedoeling had om een pachtovereenkomst in te voeren met een vaste termijn dient te worden vastgesteld dat via de wijziging van de minimumduur van de erfpacht heel wat eigenaars al een alternatief kregen van de federale wetgever. Bij een wijziging van de pachtwet zal hiermee rekening moeten gehouden worden. Van een vruchtgebruik gevestigd voor een bepaalde duur wordt uitdrukkelijk bepaald dat het onder de pachtwet valt. Dit is niet het geval voor erfpacht waardoor heel wat eigenaars in de verleiding zullen komen om erfpachtcontracten van 15 jaar af te sluiten zodat hun grond na het verstrijken van de termijn opnieuw vrij is. Aangezien de vraag voor grond veel groter is dan het aanbod dreigt een opbod tussen landbouwers waarbij eigenaars de lachende derde zijn.
Tijdstip van inwerkingtreding
De nieuwe wetgeving wordt wellicht gepubliceerd in de loop van de maand maart 2020. Ze treedt in werking op 1 september 2021. Er is dus nog wat tijd om één en ander bij te sturen. De bal ligt in het kamp van het Vlaams parlement.
Bron: naar Paul Van Der Schueren (DLV accountants) in Varkensbedrijf België editie maart 2020
