De verhuur van onroerende goederen die gebruikt worden voor industriële vetmesterij en industriële fokkerij onafhankelijk van een landbouwbedrijf vallen onder het toepassingsgebied van het gemene huurrecht. De Pachtwet is niet van toepassing. Is dit verschil in toepasselijke regelgeving van belang? Zeker en vast!
Daar waar de Pachtwet dwingende bepalingen inhoudt ter bescherming van de pachter, zal een huurcontract dat valt onder het gemene huurrecht in de eerste plaats beheerst worden door de wil van de partijen.
Zo bepaalt de verhuurder bij een verhuur van een stal die valt onder het gemene huurrecht vrij de termijn van de huurovereenkomst en de huurprijs. Bovendien geniet de huurder geen voorkooprecht en kan de verhuurder, mits een redelijke opzegtermijn, vrij beschikken over het verhuurde goed. In dit artikel gaan we na wanneer de huur van een stal buiten de Pachtwet valt en in welke situaties de bescherming van de Pachtwet toch van toepassing is.
Wanneer is de Pachtwet van toepassing?
De Pachtwet is van toepassing op de verhuur van onroerende goederen die:
- ofwel vanaf de ingenottreding van de pachter,
- ofwel krachtens een overeenkomst in de loop van de huur,
- hoofdzakelijk gebruikt worden in het landbouwbedrijf,
- en dit tegen betaling van een vergoeding.
De Pachtwet bepaalt uitdrukkelijk wat moet verstaan worden onder landbouwbedrijf, dit is: “de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop”. Hoewel industriële veeteelt volgens de Pachtwetgeving een landbouwactiviteit is, valt zij toch niet altijd onder de toepassing van deze wet. Zij sluit immers de toepassing van haar bepalingen uit wanneer de stal gebruikt wordt voor industriële vetmesterij en industriële fokkerij, onafhankelijk van een landbouwbedrijf.
Wat wordt beschouwd als industriële vetmesterij of fokkerij?
Met industriële vetmesterij of fokkerij wordt bedoeld het fokken van dieren die niet voor de landbouw nuttig zijn zoals wilde dieren, siervogels, nertsen, bevers, jachthonden, rijpaarden, enz.
Maar ook:
- het kweken of vetmesten van dieren;
- die wel voor de landbouw nuttig zijn;
- wanneer dit kweken of vetmesten gebeurt op industriële schaal;
- en onafhankelijk van elk landbouwbedrijf;
- en bijgevolg in hoofdzaak met voeders die van buitenaf worden aangevoerd. Hieronder vallen het kweken of vetmesten van varkens, kalveren, pluimvee, konijnen, fokpaarden, enz.
Dergelijke dieren leven niet van de bodemopbrengst en de kweek van deze dieren is dus (weinig of) niet grondgebonden. De Pachtwet is hier niet van toepassing. Ook wanneer de industriële vetmesterij of fokkerij op hetzelfde erf gecombineerd wordt met een landbouwactiviteit, valt het huurcontract toch niet onder de Pachtwet wanneer de gevoerde landbouwactiviteit slechts bijkomstig is aan de industriële activiteit.
Welke kweek van dieren ressorteert dan wel onder de Pachtwet?
Enkel de stal die verhuurd wordt voor de grondgebonden kweek van dieren, nuttig voor de landbouw, valt onder de toepassing van de Pachtwet. ‘Grondgebonden’ betekent dat het gaat om dieren die hoofdzakelijk met de bodemopbrengst worden gevoederd. Het bijvoeren van industriële voeders vormt hierbij geen probleem.
Ook wanneer de industriële vetmesterij of fokkerij slechts een bijverdienste is, kan een landbouwer zich op de Pachtwet beroepen. Industriële vetmesterijen of fokkerijen worden dus wel door de Pachtwet beschermd wanneer zij deel uitmaken van een ruimer landbouwbedrijf.
Kunnen partijen onderling overeenkomen om de Pachtwet uit te sluiten?
Wanneer de Pachtwet van toepassing is op de huur van een stal kan men contractueel de toepassing van de Pachtwet nooit uitsluiten. De toepassing is immers van dwingend recht.
Omgekeerd, wanneer de Pachtwet niet van toepassing is, kunnen partijen steeds in hun contract bedingen dat zij de Pachtwet toch van toepassing verklaren op de huur van de stal. Men kan dus steeds de striktere regeling van de Pachtwet van toepassing verklaren op die gevallen waarin de Pachtwet zelf niet voorziet. Dit geldt ook voor bepaalde aspecten van de Pachtwet. Zo kunnen partijen in een huurovereenkomst volgens het gemeen huurrecht bedingen dat de huurder een recht van voorkoop kan uitoefenen overeenkomstig de bepalingen van de Pachtwet.
Bron: naar Isabel Dillen, juridisch adviseur SBB in Varkensbedrijf editie België december 2019
